FAQs

Herzlich Willkommen auf meiner FAQ Seite. In dieser Rubrik finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um die Themen Finanzierung, Geldanlage und Immobilien. Ich möchten Ihnen helfen, sich über die verschiedenen Aspekte zu informieren und Ihre Fragen zu beantworten, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können, wenn es darum geht, einen Finanzberater zu engagieren.

Häufig gestellte Fragen – Eigenheim

Die erste Phase beim Hausbau ist die Planung. Am Beginn steht der Entwurfsplan. Dadurch erhält man einen ersten Eindruck vom neuen Zuhause und eine ungefähre Kostenschätzung. Darauf aufbauend folgt der Einreichplan, der die Grundlage für eine Baugenehmigung darstellt. Er beinhaltet u.a. auch Grundbuchauszug, Energieausweis und Lageplan. Für die Umsetzung des Bauvorhabens gibt es den Ausführungs- oder Polierplan. Er dient als Grundlage für die verschiedenen Gewerke und ermöglicht dem Polier einen Überblick auf der Baustelle.

Viele denken derzeit über eine PV-Anlage nach. Die Anschaffungskosten liegen in Österreich im Schnitt bei 1.700 bis 2.300 Euro pro kWp (Leistungsmaß Kilowatt-Peak). Die Amortisationszeit beträgt in etwa 10 Jahre, wobei von einer Lebensdauer von über 20 Jahren ausgegangen werden kann. Gefördert werden PV-Anlagen derzeit mit 285 Euro pro kWp (Bundesförderung). Landesförderungen werden derzeit leider nach dem „Windhundprinzip“ vergeben – first come, first serve. Eine individuelle Fachberatung und der Vergleich von verschiedenen Angeboten macht dabei Sinn. PS: Seit 2022 sind Einkünfte aus der Einspeisung ins Stromnetz großteils steuerfrei.

Als Betriebskosten werden Kosten bezeichnet, die durch den Betrieb eines Gebäudes entstehen. Dazu zählen typischerweise:

– Strom
– Heizung
– Wasser
– Kanal
– Grundsteuer
– Versicherungsprämien
– Müllentsorgung
– Rauchfangkehrer

Laut Statistik Austria lagen die Betriebskosten im 3. Quartal 2022 im Schnitt bei 2,30 Euro pro m². Wie es sich 2023 entwickelt, wird man sehen.

Ein Immobilienkauf muss nicht immer zum Großteil mit einem langfristigen Kredit finanziert werden. Nehmen wir an, du möchtest deine jetzige Wohnung verkaufen und in ein Haus umziehen. Dein vorhandenes Eigenkapital ist also noch in deiner bestehenden Wohnung gebunden. Diese Wohnung kann jetzt als Sicherheit für eine kurzfristige Zwischenfinanzierung dienen. Nach dem Verkauf der Wohnung wird die Zwischenfinanzierung wieder abgedeckt.

Ein Swap ist im Finanzwesen der Begriff für ein Tauschgeschäft. Die meisten Swap-Geschäfte werden von Kreditinstituten untereinander abgeschlossen (sogenannter „Interbankenhandel“). Bei Immobilienkrediten dienen die Swap-Sätze als Indikatoren (= Basiszinssätze) für Fixzins-Modelle. Ermittelt werden sie regelmäßig von der ISDA (International Swaps and Derivatives Association) mit Hauptsitz in New York.

Bei Inflation verliert das Geld an Wert, weil Produkte und Dienstleistungen teurer werden. Die gestiegenen Bauzinsen hängen direkt mit der aktuell hohen Inflation in Österreich zusammen. Als Immobilienkreditnehmer profitiert man auf der einen Seite von einer steigenden und nachhaltigen Inflation, da der reale Wert der Schulden sinkt. Auf der anderen Seite werden bei variablen Darlehen die Rückzahlungs-Raten an die Zinsentwicklung angepasst. Sie sind also auch teurer geworden. Fixzins-Modelle haben hier einen entscheidenden Vorteil.

Es kommt nicht selten vor, dass Eltern ihren Kindern beim Immobilienkauf unter die Arme greifen. Die Situation am Immobilien- und Kreditmarkt ist derzeit – besonders für junge Menschen – nicht einfach. Wenn mehrere Generationen zusammenhelfen, gibt es allerdings einige Optionen, die eine Kreditfinanzierung doch noch ermöglichen. Grundsätzlich geht es dabei vor allem um zusätzliche Sicherheiten. Wie diese aussehen können, ist sehr individuell. Es ist also absolut möglich, gemeinsam mit seinen Eltern ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren.

Einen günstigen Immobilienkredit zu finden, ist in der aktuellen Marktlage kein leichtes Unterfangen. Einige – für Baufinanzierungen relevante – Marktzinssätze in Österreich sind (05.05.2023):

3-Monats-EURIBOR: 3,28 %
12-Monats-EURIBOR: 3,77 %
10-Jahres-Swap: 2,98 %
20-Jahres-Swap: 2,91 %

Welche Bank aktuell die günstigsten Kreditzinsen anbietet, lässt sich durch einen Vergleich von mehreren Angeboten herausfinden. Unabhängig von variablen oder fixen Zinsen unterscheidet man noch zwischen Soll- und Effektivzins.

Kurz erklärt läuft es meistens so ab:

Mit den Unterlagen der Immobilie macht man einen Termin beim Kreditvermittler. Der notwendige Kreditbedarf wird errechnet und die Bonität wird geprüft. Wurde die Finanzierung bankseitig genehmigt, wird dann die gesamte Kreditsumme auf einmal ausbezahlt oder in Teilsummen nach Baufortschritt. Egal ob man ein Haus baut oder eine bestehende Immobilie kaufen möchte, mit einem Baukredit kann beides finanziert werden.

Das Geld für Kredite bei einer Bank stammt aus verschiedenen Quellen:

  1. Spareinlagen der Kunden (Konto, Sparbuch etc.)
  2. Banken leihen sich oft gegenseitig Geld (sogenannter „Interbankenmarkt“)
  3. Pfandbriefe (eine spezielle Art von Anleihe), in die institutionelle Anleger investieren
  4. Banken haben die Möglichkeit, sich bei der Zentralbank Geld zu leihen (sogenannte „Repo-Geschäfte“)

Um herauszufinden, wie viel Eigenheim man sich leisten kann, gibt es einige Punkte zu beachten:

  • Wie hoch ist mein regelmäßiges monatliches Netto-Einkommen?
  • Wie viel Eigenkapital habe ich zur Verfügung?
  • Wie hoch sind meine monatlichen Ausgaben? Gibt es Verbindlichkeiten wie Leasing oder Ratenkauf?
  • Wie hoch darf die maximale monatliche Kreditrate sein? Es soll auch immer etwas Spielraum für unvorhergesehenes vorhanden sein.

Bei einer Budgetberatung ermitteln wir gemeinsam, was deine Immobilie kosten darf und wie viel Kredit du von der Bank bekommst.

Kreditnehmer mit variablen Zinsen zahlen heute oft um ein paar Hundert Euro höhere Raten als noch vor einem Jahr. Seit Juli 2022 wurde der Leitzins neun Mal erhöht. Handelt es sich nur um einen kurzen Höhenflug und bald sind die Zinsen wieder im Keller? Als „Erste-Hilfe-Maßnahme“ empfehle ich eine persönliche Einschätzung des Finanzberaters. Wenn’s wirklich wichtig ist, dann lieber zum Fahler.

Eine Immobilie kaufen oder errichten ist für junge Menschen immer schwieriger. Wenn mehrere Generationen zusammenhelfen, ist es dabei wesentlich einfach. Es gibt verschiedene Möglichkeiten:

  • Simultanliegenschaft
  • Generationenkredit
  • Teilverkauf
  • Umkehrhypothek

Gemeinsam wird ein Weg gefunden, um einerseits die Finanzierung und andererseits faire Bedingungen für alle Familienmitglieder zu schaffen. So kann der Traum vom Eigenheim doch noch wahr werden.

Rund 500.000 Kreditkunden sind aktuell mit variablen Zinsen finanziert. Die Monatsraten dafür sind seit Mitte 2022 stark gestiegen. Ob variable Zinsen je wieder günstiger werden als fixe, ist derzeit schwer abzuschätzen. Mögliche Optionen sind eine Laufzeitverlängerung oder ein zeitlich befristete reine Zinszahlung. Auch eine Umschuldung des Kredites von variablen auf fixe Zinsen kann die Rate verringern.

Vor kurzem hob die Zentralbank den Leitzins auf 4,5 % an. Der EURIBOR (Basis für variable Zinsen) steht mittlerweile bei knapp 4 %. Auch die längerfristigen Swap-Sätze (Basis für Fixzinsen) sind leicht gestiegen. Aufgrund der inversen Zinsstruktur sind Fixzinsen aktuell günstiger als variable. Mit Misch-Finanzierungen lassen sich beide Zinsvarianten miteinander kombinieren.

Häufig gestellte Fragen – Geldanlage

Der sogenannte „Realzins“ zeigt, was beim Sparen unterm Strich übrigbleibt. Dabei werden einfach Inflation und Sparzinsen saldiert (gegengerechnet). Man zieht die jährliche Inflationsrate von der jährlichen Verzinsung seiner Geldanlage ab und erhält damit den Realzins (Steuern unberücksichtigt). Das Ergebnis bedeutet leider oft einen Kaufkraftverlust meiner Ersparnisse.

Die Inflation treibt die Preise immer weiter in die Höhe und entwertet gleichzeitig bestehende Ersparnisse. Mit klassischen Sparformen ist es derzeit schwierig, der hohen Teuerung zu entkommen. Entscheidend ist es, mit seiner Geldanlage eine positive Realrendite zu erwirtschaften. Das bedeutet, die Erträge meiner Geldanlage (ugs. die Verzinsung) bleiben nach Abzug von Inflation und Steuern positiv.

Jeder Sparer hat seine Anlageziele. Eigenheim, Vorsorge, Familie und viele andere. Nachfolgend drei Gründe, die dabei für den Kapitalmarkt sprechen:

  1. Durch die Beimischung von Wertpapieren kann langfristige eine höhere Rendite erzielt werden als z.B. auf dem Sparbuch.
  2. Österreicher sind sehr sicherheitsorientiert. Diese Eigenschaft ist eine wichtige Voraussetzung für wohlüberlegtes investieren anstatt Zockerei.
  3. Investieren ist sehr einfach, wenn man sich statt Einzel-Investments für breit gestreute Index-Produkte entscheidet.
  •  Vermögensaufbau und -sicherung
  •  Steueroptimierte Veranlagung
  •  Depotanalyse
  •  Nachfolgeplanung
  •  Vorsorge
  •  Immobilienveranlagung
  •  Unternehmensbeteiligung
  •  Stiftungsmanagement
  •  Alternative Investments

Bei Anlegern gilt Gold oft als sicherer Hafen gegen Inflation. Dieses Argument hat – salopp gesagt – schon einen sehr langen Bart. Die Goldpreisbindung des US-Dollars wurde im August 1971 von der amerikanischen Regierung abgeschafft – das Ende des so genannten Bretton-Woods-Währungssystems. Dadurch änderten sich die Spielregeln für Gold, denn von da an schwankte der Goldpreis erstmals frei nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Korrelation (Gleichläufigkeit) zwischen dem Goldpreis und der Inflation seit 1975 in den meisten Währungen nahezu null ist (keine Gleichläufigkeit).

Eine Aktie ist ein Wertpapier und wird in der Regel an der Börse gehandelt. Wenn du eine Aktie kaufst, wirst du zum Miteigentümer eines Unternehmens. Mit deinem Geld kann das Unternehmen jetzt arbeiten und beteiligt dich dafür an den Gechäftsergebnissen. Andere Namen für Aktien sind Anteilschein, Effekten, Stock, Share oder einfach Papier.

Vorsorge steht vor allem für Sicherheit. Gemeint ist damit meist der eigene Lebensstandard und dass dieser aufrecht erhalten bleibt. Bei der Altersvorsorge zum Beispiel geht es darum, dass in der Pension das geld nicht knapp wird und man in die Altersarmut abrutscht. Ob man jetzt bereits ein Vermögen hat oder eines aufbauen möchte, wichtig ist eine gute Strategie. Die Absicherung eines oft hart und über Generationen aufgebauten Vermögens, ist immer mit Emotionen verbunden. Beim Ansparen wiederum gilt – je früher, desto besser. Der Zinseszins-Effekt ist hierbei dein bester Freund.

Die Zinsen für Kredite und Spareinlagen hängen von verschiedenen Faktoren ab. Kreditzinsen hängen in der Regel an einem Indikator (z.B. EURIBOR), der sich häufig am Leitzins der Zentralbank orientiert. Die Sparzinsen hängen jedoch nicht direkt von den Leitzinsen ab, sondern von der Konkurrenz zwischen den Banken und ihrem Bedarf an Einlagen. Man spricht dabei auch häufig vom bankinternen Eckzins. Wenn die Banken weniger Einlagen benötigen, können die Sparzinsen stagnieren oder sogar sinken, obwohl die Kreditzinsen steigen. Mit anderen Worten: Die Sparzinsen steigen, wenn der Wettbewerb es verlangt. Die meisten Kunden wechseln mit ihren Anlagen jedoch selten das Institut.

Eine Anleihe ist ein Wertpapier und wird in der Regel an der Börse gehandelt. Anleihen sind einfache Instrumente für Banken oder Firmen, um sich am Kapitalmarkt Geld zu beschaffen. Der Unterschied zu anderen Wertpapieren wie z.B. Aktien ist, dass Anleihen genau festlegen, wann die Rückzahlung erfolgt und wie hoch die Verzinsung ist. Andere Namen für Anleihen sind Bonds, Renten, Schuldverschreibungen oder einfach festverzinsliche Wertpapiere.

Die Kosten einer Finanzberatung hängen von mehreren Faktoren ab. Welchen Umfang hat die Beratung? Welche Produkte oder Leistungen werden angeboten? Der Leistungsumfang eines Finanzberaters ist sehr vielseitig (Geldanlage, Kredite, Versicherungen etc.). Man unterscheidet zwei Gebühren-Modelle: 1. Beratung auf Honorarbasis. 2. Beratung auf Provisionsbasis. Es ist wichtig, diese Themen vor einer Zusammenarbeit ausführlich zu besprechen.

Hier sind ein paar Tipps, die dir dabei helfen können:

  1. Einen detaillierten Finanzplan erstellen.
  2. Sich über Chancen und Risiken von verschiedenen Anlageklassen informieren und investieren.
  3. Finanzielle Rücklagen bilden, um sich vor unvorhergesehen Ausgaben zu schützen.
  4. Die Investition auf mehrere Anlageklassen streuen, um das Risiko zu verteilen.
  5. Das Vermögens-Portfolio mit einem professionellen Finanzberater aufbauen und laufend betreuen.

Anleger, die ihr Privatvermögen schützen möchten, haben es derzeit schwer. Hohe Entwertung durch Inflation und zugleich bescheidene Sparzinsen. Tatsächlich gibt es derzeit nur bedingt Möglichkeiten, diesen Kaufkraftverlust auszugleichen. Der Finanzberater unterstützt dich dabei, dein Vermögen zu erhalten.

Als Millionär muss man sich keine Sorgen mehr machen. Diese Vorstellung steckt in vielen Köpfen. Ob das wirklich klappen würde, hängt von einer guten Strategie ab. Hier ein paar Beispiele:

  • Vermögen sichern
  • Dividendenstrategie
  • Von der laufenden Rendite leben
  • Sichere Entnahmerate

Jede Strategie ist von mehreren Einflussfaktoren abhängig und gehört gut konzipiert.

17 Prozent der Ersparnisse sind in Europa in Finanzmarktprodukte investiert. Finanzmarktprodukte sind z.B. Fonds, Aktien, Anleihen und ETFs. In den USA ist dieser Anteil mit 43 Prozent wesentliche höher. Eine Studie der EU-Kommission nennt dafür u.a. folgender Gründe:

  1. Komplizierte Produkte
  2. Inhärente Interessenskonflikte
  3. Geringes Finanzwissen

Wer in Wertpapiere investieren möchte, benötigt dafür ein Depot. Darin werden die Wertpapiere gelagert und verwaltet (man nennt es auch „Lagerstelle“). Jedes Depot ist mit einem Verrechnungskonto verbunden. Mit dem Guthaben auf dem Verrechnungskonto werden die Wertpapiere gekauft. Die Erlöse aus Verkäufen und Ausschüttungen werden darauf gutgeschrieben. Depot und Broker wird häufig synonym verwendet. Der Broker ist aber streng genommen „nur“ der Vermittler.

Häufig gestellte Fragen – Immobilien

Eine Immobilienblase ist eine Spekulationsblase am Immobilienmarkt, die durch übertrieben hohe Preissteigerungen entstehen kann. Beim „Zerplatzen“ der Blase kommt es dann zu einem raschen Rückgang und ebenso übertriebenen Rückgang der Preise. Objektiv misst man Immobilienpreise im Verhältnis zu Mieten, Einkommen und Leistbarkeit der Bevölkerung. Die Österreichische Nationalbank veröffentlicht dazu regelmäßig den Fundamentalpreisindikator. In der Vergangenheit gab es bereits große Immobilienblasen in Amerika und Japan.

Bevor du das Erbe antrittst, sollte dir bewusst sein, dass du jegliche Schulden, Hypotheken und Bankverbindlichkeiten, die auf dem Haus lasten, ebenfalls erbst. Als Kind des Verstorbenen hast du automatisch das Recht auf das Haus, sofern nichts anderes im Testament steht. Lebt der zweite Elternteil noch in dem Haus, fällt es dem Partner zu. Die Ausnahme hiervon bilden nicht verheiratete Paare. Die Verbücherung (Eintragung im Grundbuch) muss binnen einen Jahres nach der Einantwortung (gerichtliche Übergabe der Verlassenschaft) beantragt werden.

Bei einem Immobilien-Teilverkauf veräußert man einen Teil seines Haus und kann trotzdem darin wohnen bleiben. Das funktioniert im Wesentlichen so: Man verkauft einen Teil seines Eigenheims (max. 50 Prozent) an einen entsprechenden Anbieter (Immobiliengesellschaft). Dafür erhält man den vereinbarten Kaufpreis, der frei verwendet werden kann. Als Ausgleich für die Nutzung des verkauften Teils zahl man eine monatliche oder jährliche Fruchtgenuss-Gebühr (vergleichbar mit einer Miete). Anders als bei der Leibrente (Komplettverkauf mit Wohnrecht) bleibt man beim Teilverkauf wirtschaftlicher Eigentümer seines Hauses. Das Modell hat seinen Ursprung im englischsprachigen Raum und funktioniert in Österreich für Einfamilien- und Reihenhäuser (keine Eigentumswohnungen).

Seit August 2008 ist die Schenkungs- und Erbschaftssteuer in Österreich außer Kraft getreten. Stattdessen müssen die neuen Eigentümer des Hauses nun eine Grunderwerbsteuer zahlen. Die Höhe der Steuer bemisst sich nach dem Grundstückswert und wird nach einem Stufentarif berechnet (0,5 bis 3,5 Prozent) Hinzu kommen die Kosten für die Verbücherung im Grundbuch in Höhe von 1,1 Prozent.

Wenn man keine Kinder hat, bedeutet das nicht, dass der Ehepartner das Haus automatisch erbt. Die Regelung mag auf den ersten Blick etwas kompliziert erscheinen. Es fällt auch nicht das gesamte Vermögen an die nachfolgend erwähnten Hinterbliebenen, sondern immer nur anteilig. Die gesetzliche Erbfolge sieht dabei wie folgt aus:

 

  1. Kinder
  2. Enkelkinder
  3. Eltern des Verstorbenen
  4. Geschwister des Verstorbenen
  5. Kinder oder Enkel der Geschwister
  6. Großeltern des Verstorbenen
  7. Kinder oder Enkel der Großeltern
  8. Urgroßeltern

Der Energieausweis gibt Auskunft über den Zustand einer Immobilie, wenn es um den Energiebedarf geht. Er teilt Gebäude in verschiedene Energieeffizienz-Klassen – ähnlich wie die Labels auf dem Kühlschrank. Somit werden Informationen über die Energieeffizienz der haustechnischen Anlagen (z.B. Heizung, Warmwasserbereitung) dargestellt. Die Kosten für die Erstellung betragen beim Einfamilienhaus ca. 2 Euro pro Quadratmeter (Faustformel). Er bildet auch die Grundlage für Förderansuchen bei thermischer Sanierung. Achtung: Der tatsächliche Energieverbrauch ist natürlich auch sehr vom Nutzerverhalten abhängig. Die gesetzlichen Grundlagen wurden durch das „Energieausweis-Vorlage-Gesetz“ (EAVG) geschaffen.

Als Barauslagen werden verschiedene finanzielle Aufwendungen von Notariats- oder Anwalts-Kanzleien bezeichnet. Dies können z.B. Gerichtsgebühren, Eingabegebühren oder verschiedene Kostenvorschüsse sein (ohne Umsatzsteuer). Oft sind es auch Zusatzleistungen wie Grundbuchauszüge, Porto, Telefon- und Kopierkosten (mit Umsatzsteuer).

Es gibt einige Faktoren zu berücksichtigen, bevor man sich entscheidet, seine Immobilie zu verkaufen Aktuelle Marktlage: Beobachte den Immobilienmarkt in deiner Region und informiere dich über Preise und Verkaufszeiten. Persönliche Situation: Passt ein Verkauf zu deiner derzeitigen Lebenssituation? Ist ein Umzug oder ähnliches geplant? Finanzielle Aspekte: Wenn du zum Beispiel einen Kredit hast, könnte es sinnvoll sein, die Immobilie zu verkaufen, um diesen abzubezahlen (eng verknüpft mit der aktuellen Marktlage). Zustand der Immobilie: Wenn eine Renovierung den Verkaufspreis deutlich erhöhen würde, könnte es sinnvoll sein, diese Arbeit zu erledigen, bevor du verkaufst.

Als Eigentümer möchte ich wissen, wie viel meine Immobilie auf dem aktuellen Markt wert ist. Damit ich einen angemessenen Verkaufspreis festlegen kann, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

  1. Bewertungsportal – gut für eine erste grobe Schätzung, aber nicht sehr präzise
  2. Online-Marktplatz – mit den Preisen von ähnlichen Objekten in ähnlicher Umgebung vergleichen
  3. Immobilienmakler – kennt den lokalen Markt und die aktuellen Preise am besten
  4. Sachverständiger – sehr exakte Bewertung, aber relativ teuer

Um deine Immobilie für den Verkauf vorzubereiten, kannst du folgende Dinge beachten:

  • Gründliche Reinigung innen und außen.
  • Kleine Reparaturen wie undichte Wasserhähne, lose Türgriffe oder kaputte Lampen durchführen.
  • Eine für Kaufinteressenten neutrale Umgebung schaffen. Persönliche Gegenstände oder ausgefallene Dekorationen entfernen.
  • Unterlagen über die Immobilie bereithalten (Pläne, Energieausweis, Grundbuchauszug, Benützungsbewilligung etc.)

Mit diesen Maßnahmen bist du bestens gerüstet, um deine Immobilie preiswert zu verkaufen.

  1. Vergleichen zahlt sich aus: Bereits 0,1 Prozentpunkte niedriger entlastet dich.
  2. Kenne dein Budget: Eine budgetgerechte Immobilie wird mit einem besseren Zinssatz belohnt.
  3. Bringe Eigenkapital ein: Als Mindesthöhe solltest du zumindest die Kaufnebenkosten (7-10 %) aus der eigenen Geldbörse finanzieren.

Trotz gestiegener Bauzinsen muss man seinen Immobilientraum nicht aufgeben.

Aktuell sind Fixzinsen für Hypothekarkredite im Vergleich zu variablen Zinsen recht günstig zu haben. Manche Banken fallen hier positiv auf mit Sonderkonditionen bei sehr guter Beleihung. Beleihung ist das Verhältnis von Kredithöhe zum Immobilienwert. Auch deutsche Kreditinstitute können für manche österreichische Kunden attraktiv sein. Diese offerieren Angebote ohne den starren Vorgaben der KIM-Verordnung.